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投资指南

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房地产项目投资几个必须要注意的法律问题
  根据目前所可知的信息资料分析,房地产开发所会遇到的风险可归纳为以下四个:一是国家宏观经济调控的风险:二是项目开发的法律风险:三是市场风险:四是不可抗力的风险。在这四个风险中,法律风险是最容易控制的,也是最有可能发生的风险,而其它三个风险都是企业无法控制的,只能作事先预测尽可能地避免它发生。
一、房地产项目的合法性问题
    这是介入房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护,必须满足:一有通过出让取得的国有土地使用权:二有房地产企业资质:三有该项目己经主管部门的行政批准。具备了以上条件,则可以说明该房地产项目的主体是合法的,受法律保护。
二、房地产项目可投资性问题
    这里说的可投资性不是市场分析,是指房地产项目所在地与周边单位的相邻权关系,这是个经常被忽略的问题,而实际上对房地产项目的开发影响很大。
 三、房地产项目资金监控问题
    这主要涉及如何保障投入项目中的资金真正应用到项目开发中去,而不被对方私下挪用或者用于其它目的。这是投资商最关心的问题,也是比较难以控制的问题,尤其在投资方没有决策权时。比较妥当的办法应是:审查该开发商是否存在不良记录、是否有诉讼或其它争议纠纷、开发商的主要投资人的为人品德、该项目的市场销售预测是否乐观等角度来分析。
四、房地产项目开发主体问题
    分三个方面进行分析。
    (一)审查房地产项目开发的真正法人主体与审批文件中的法人主体是否相吻合。曾有过这样的案例:某开发商为圈资,利用集团公司与投资人签订合作经营协议,但房地产项目的实际建造的房地产公司是由该开发商联合几个股东另外投资成立,集团公司只占10锄股份。后双方发生纠纷,投资人几乎颗粒无收。
    (二)审查投资的房地产项目与实际建造的项目是否吻合。有的开发商很狡猾,利用手中多个楼盘建设,耍移化接木之手段来套取投资额。比如说,用地段位置好的甲项目吸取投资人眼球,然后在签订合同时却用地段差的乙项目来代替。而甲与乙两项目的名称往往非常相似,不仔细审查是无法察觉到的。
    (三)是审查房地产开发商与建筑商或监理单位的关系。有的房地产开发商往往与建筑商或监理单位关系密切或者说背后的投资者为同一人。显然,存在这样的关系,则该项目的投资额就无法事先准确预算或者说用合同就能约束的。
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