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厂房拆分出租可降低空置风险

  曾经从事实体经济,为后来的地产投资奠定心理基础,每每将收租与做实业对比起来,他都认为“不知道要轻松多少倍”。如今,已成功实现财务自由,旗下物业数量不菲,有家族团队打理,更总结出自己房产投资的复利法则,当前最大的兴趣在于如何提高已购不动产的“亩产”。

  关外的厂房无数,但是面积都很大,一个公司要想找个2000平方米的厂房很容易,但是想找200平方米的厂房,很困难。为什么,因为关外很多工业园都是村委或者工业公司建设的,懒得把大面积弄成小面积来出租,也不希望后期打理起来繁琐,对于村民来说最好能够整体承包出去。

  我在关外有一部分厂房,金融风暴的时候,我也想哪怕便宜点租给别人都好,但是没有人租。而且,我没有办法比村委的租金更低,因为我是有产权买回来的,他们只有建设成本,我成本比他们高。他们租10块钱一平方米有钱赚,我租15块钱一平方米要亏钱。最后只好用砍刀砍砍砍,花了差不多100万,隔成不同的空间。因为当时我关内的厂房100多平方米和200多平方米的单位最好租,所以我就把关外的也改成80多平方米的、100多平方米的、300多平方米的空间。最后很快都租了出去。

  1000多平方米的厂房很难找到租客,所以很多厂房都间隔成了一间一间的办公空间,我们叫它“写厂”。3年前,同样一栋楼,同样是一层1400平方米,我楼下的租给人家15元/平方米,我在楼上隔成小块,最后我的租金普遍在27-29元/平方米,60-70平方米面积的可以租到31-32元/平方米,更小的还有10平方米的,可以租到65元/平方米,整体收益已经比楼下翻一番。

  同样的大环境,同样的区位,我们租金基本都可以比他们高一倍,也许这就是专业和不专业的区别。以侨香西路一楼盘为例,传统租金大约35-45元一平方米,装修之后分割租出去,可以租到100块一平方米,对一些老客户,我会把租金主动降到80块,这样他们也会比较稳定,大家都很开心。这些切割空间的装修成本其实老早就收回来了,后期收益比传统的要高30%-60%。

  本来可能一个租客搞定,现在变成几十个租客,看上去繁琐很多,但是这样带来最大的好处是风险更小!对于收租人,最大的敌人就是“空置”。如果只有一个租客,他生意不好你会空掉,他生意好做大了搬走了你也会空掉,但是几十个公司同时倒掉同时搬走的可能性会小很多,一般也就会空1-2家。通过这样处理,把空置的风险减到很低的比例。

  很多收租公有几套房子在租已经觉得很烦,但是我们是当成一盘生意来做。当成一盘生意,心态也会有很大不同。而且,我的每个园区都会有专门的一个员工去管理,会选择那些退了休的,或者40多岁的人,他们很负责任,也不会轻易离职,现在有员工已经做了将近十年。

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